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Plusvalenza immobiliare, quando pagare?

La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto prima che siano trascorsi 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito.

Plusvalenza immobiliare, la tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando: l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; l’immobile non costituiva la residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Per fare un esempio più concreto con cui puoi capire esattamente cos’è, immaginiamo di aver acquistato un appartamento al prezzo di 100.000 euro e di averlo venduto al costo di 150.000 euro dopo quattro anno. In questo modo, abbiamo accumulato una plusvalenza immobiliare del valore di 50.000 euro.

Plusvalenza immobiliare 2019

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali.

Esenzione

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Come si calcola

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la casa è stata ceduta a titolo oneroso. Il valore imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare

Quindi, se si rivende l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto ad un prezzo maggiorato, si deve pagare sulla plusvalenza una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare qualora:

  • l’immobile è stato ricevuto in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio acquisito cn agevolazione prima casa viene utilizzato come abitazione principale.
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Cedolare secca 2018, quando si paga

Il regime della cedolare secca per gli affitti è stato prorogato dalla nuova Legge di Bilancio per il 2018. Una buona notizia per i proprietari di casa, dal momento che tale tassazione prevede aliquote agevolate.

Il regime della cedolare secca è un’alternativa a quello ordinario. La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato per i proprietari di case che prevede due tipi di aliquote, a seconda che si voglia affittare a mercato libero o a canone concordato. Si applica l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero oppure l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato.

Le aliquote della cedolare secca agiscono come sostituti d’imposta. Vanno dunque a sostituire l’Irpef e tutte le addizionali, l’imposta di registro del contratto di affitto, l’imposta di bollo di 16 euro.

La cedolare secca si applica a partire dall’importo del canone annuo stabilito per l’affitto della casa, al quale si deve applicare il 21% di aliquota se si è optato per il libero mercato, il 10% se si è scelto il canone concordato.

Bisogna ricordare affittando la casa con il regime agevolato della cedolare secca si rinuncia adeguamenti del canone in base agli aggiornamenti Istat o altri aggiornamenti, non si può quindi modificare l’importo del canone chiesto all’inquilino e sono vietati gli aumenti di affitto per tutta la durata del contratto in regime di cedolare secca.

Se in fase di dichiarazione dei redditi si è fatto il Modello Unico, l’imposta si paga con il modello F24; se la dichiarazione avviene con il modello 730, l’imposta si paga direttamente tramite la busta paga.

La cedolare secca non si paga nel primo anno in cui si affitta casa, perché manca la base imponibile dichiarata su cui applicarla, si inizia a pagare l’anno successivo in riferimento alle entrate dell’anno precedente. Le scadenze sono le stesse dell’Irpef.

La cedolare secca si paga in due volte: il 95% a titolo di acconto (è dovuto se la cedolare secca supera 51,65 euro ed è ulteriormente spalmabile se l’importo supera il limite di 257, 52 euro) e il restante 5% a saldo l’anno successivo.

Ecco il caso in cui si aderisce alla cedolare secca nel 2018.

L’acconto deve essere versato in un’unica soluzione se l’importo è inferiore a 257, 52 euro entro il 30 novembre, in due rate (corrispondenti a due acconti) se l’importo è superiore a 257,52 euro. La prima rata deve essere saldata per il 40% del 95% dovuto entro il 30 giugno. La seconda rata deve essere saldata per il restante 60% entro il 30 novembre.

Il saldo, ossia il restante 5%, deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo (nel caso in esempio, il 2019) oppure entro il 30 luglio con una piccola maggiorazione dello 0,40%. Il saldo si riferisce sempre all’anno successivo a quello di riferimento.

I codici da utilizzare nel caso si versi tutto tramite il modello F24 sono:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

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Test: 10 requisiti in base ai quali scegliere l’agente immobiliare giusto per te

Se comprare casa è una delle decisioni più importanti della propria vita, venderla in questo momento sicuramente lo è ancora di più. Per questo motivo è consigliabile chiedere aiuto ad un agente immobiliare, ma non ad uno qualsiasi, visto che come in tutte le professioni ce ne sono di buoni e di meno buoni. Ti forniamo una serie di requisiti in base ai quali valutare il tuo agente immobiliare

1. Devo scegliere amici o familiari?

Scegliere un agente immobiliare solo perchè abbiamo un qualche tipo di legame con lui non è corretto. Come ci rivolgiamo ad uno specialista se abbiamo un problema di salute, pur avendo in famiglia un medico generico, allo stesso modo non dovremmo mettere la vendita della nostra casa nelle mani di un familiare solo per questo motivo. Dovrà essere un esperto della zona in cui viviamo (lusso, di quartiere, villa, ecc.) o che rispetti il più possibile queste condizioni

2. Scegli un esperto

Vedi diversi professionisti e diverse presentazioni per poter valutare vantaggi e svantaggi di ognuno. Quello che scegli deve avere conoscenze per valutare l’immobile, il mercato e le questioni legali perchè non sorgano problemi in seguito

3. Non scegliere quello che dice che la tua casa vale di più

L’agente sa che vogliamo vendere la nostra casa al maggior prezzo possibile. Per questo, un agente disperato per aggiudicarsi un incarico ti darà un prezzo più alto per sedurti. Non ti lasciare trasportare dall’allegria dell’agente che ti offre questo prezzo, ma dal più sincero. Dobbiamo sapere a quanto si sono vendute le case nella stessa zona e se l’agente ci dà un prezzo di molto superiore, non c’è da fidarsi

4. L’apparenza inganna

È meglio chiedere le referenze che lasciarsi trasportare dalle apparenze o dalla prima impressione. Nessuno meglio di un vecchio cliente ci può spiegare come lavora un agente. Se l’agente appartiene ad un’associazione o si promuove su una pagina web rinomata, ad esempio, questo è un buon criterio da tenere in conto per valutarne la serietà

5. Si compra ciò che si spende

Neanche bisogna scegliere un agente solo perchè ha un compenso più basso. A volte si chiede una commissione più bassa perchè non si ha tempo da dedicare all’immobile o non si hanno le competenze necessario per vendere una proprietà in tempi rapidi. Un agente immobiliare paga gli spazi pubblicitari per promuovere un immobile e questo ha un costo

6. Appartenere ad un franchising è garanzia di qualcosa, ma non di tutto

Come appartenere ad una famiglia, anche appartenere ad un franchising è un requisito dei migliori sul mercato. Ci sono agenti immobiliari alle prime armi in un franchising che non hanno le competenze giuste e non perchè facciano parte di una compagnia piuttosto che di un’altra, ma questo significa anche che appartenere ad un franchising non è una garanzia di professionalità

7. Deve essere aggiornato

La professione immobiliare richiede un aggiornamento continuo. Se il professionista continua a seguire corsi o seminari, è un buon requisito

8. Come mostra la casa

Un buon agente immobiliare conosce bene il suo mercato, perciò non perderà tempo a mostrare la casa a persone che non possono/vogliono comprarla

9. È un tuo vicino di casa?

Ci sono agenti immobiliare che vivono accanto a noi e hanno l’ufficio nella zona. È un buon sengo, ma deve avere anche altri requisiti per condurre la compravendita della nostra casa. È possibile, infatti, che sia uno specialista in case di lusso e non in appartamenti o viceversa

10. Le vendite non sono tutto

Non si tratta del numero di transazioni che ha portato a termine l’anno precedente, ma la cosa più importante è che si occupa del tipo di immobile che vuoi vendere